新華社上海１２月２３日專電題：房價合理回歸路有多遠？
新華社記者 魏宗凱
繼海口、廣州、深圳之后，上海、青島兩地日前宣布，明年將繼續執行住房限購政策。多位市場人士和專家認為，中央經濟工作會議明確提出，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸；而促進房價合理回歸的實現路徑依然是多管齊下，包括限購政策繼續執行、增加普通商品住房供給和擴大房產稅試點范圍等。
"限購令"繼續執行？
據統計，２０１１年全國共４６個城市實施限購政策，其中廈門、青島、濟南、長春、貴陽、石家莊、金華明確提出限購截止日期為２０１１年１２月３１日，合肥、南寧、徐州的截止日期為２０１２年上半年的某個時點。近段時間，已有１１個城市表示明年繼續實行限購。
整體上看，限購政策對各個城市的成交量和成交價格均有明顯的影響，在限購政策執行一段時間后，房價同比和環比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。據北京市住建委公布的數據，截至１２月２０日，北京年內新建住宅總套數為８６５１２套；業內預計全年新建住宅簽約量在９萬套左右，與２０１０年１１．１萬套的成交量相比，下降幅度約１８％；而與２００９年１７．９萬套的成交量相比，降幅達５１．７％。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭稱，中央經濟工作會議強調：要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。如果按此口徑，今年底到期的７個限購城市，原則上都會選擇延期。
中原集團研究中心認為，目前主要城市房價下行有限意味著２０１２年政策不會做"方向性"調整。但就中央經濟工作會議提出的分層次建設住房體系的三個方向來看，未來政策由"堵"到"疏"是大勢所趨，短期內以"限購"為代表的行政限制措施將繼續為制度改革贏得時間差，使房產稅實施、保障房建設等長效措施具備更充分的探索空間。
房價下降將是趨勢性變化？
與１２月９日中共中央政治局會議"要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展"表述相比，中央經濟工作會議對于房地產調控的表述增加了"加快普通商品住房建設，擴大有效供給"。一些機構認為，中央經濟工作會議傳遞的信息是通過擴大普通商品住房供應來擴大供給，進而促進房價合理回歸。
中國房地產學會副會長陳國強稱，２０１１年樓市調控中特別強調如何抑制不合理投融資需求，這是為市場"做減法"，而此次中央經濟工作會議提出加快普通商品房建設和供應，是"做加法"。增加有效供應才能解決根本的住房需求矛盾，緩解市場壓力，真正地讓市場回歸健康發展軌道。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，加快普通商品住房建設，這是近幾年一貫方針，主要是更好地滿足普通百姓需求，同時在供應量增加之后，有利于改善供需結構，促進商品住宅價格的穩定和合理回落。
星河灣董事副總裁梁上燕表示，目前整個房地產行業已經遭遇寒冬，開發商要順應市場環境，積極響應國家調控政策，讓房價合理回歸。"我們判斷明年房地產調控政策可能會更緊，市場環境也會更差，因此企業主動進行戰略調整。"
１６日，星河灣將上海的兩個項目價格下調１５％至２０％，同時對老業主進行差價補償。而此前大型房企中已有中海、保利、萬科、富力、龍湖地產、綠地等多家開發商進行大規模的降價銷售。據統計，１２月上海在售的打折優惠樓盤達１９０個（含別墅），數量之多創年內新高。多數樓盤通過送面積、送契稅、送房產稅等方式打折促銷，或是直接給出價格優惠。
國泰君安房地產分析師孫建平認為，２０１２年房價下降將是趨勢性變化，將比現在更明顯地從一手房向二手房傳導，從城區邊緣向中心傳導，從一、二線城市向二、三線城市傳導，從中端房向高端房傳導。
房產稅試點鋪開？
關于房產稅，中央經濟工作會議中的表述為"要推進房產稅改革試點"，專家預計２０１２年房地稅仍將繼續試點，可能在上海和重慶之外增加房產稅試點城市，但全面鋪開的可能性不大。
一些專家認為，目前在部分城市實施的"限購令"畢竟是一種非市場化、過渡性的調控措施，從國外的發展經驗來看，對住宅保有環節征收房產稅，才是解決對住宅資源過度占有的根本途徑，才能真正促進實現住宅資源分配的公平性。
早在年初，上海和重慶分別展開了房產稅征收試點工作。中原集團研究中心認為，從近一年的試點情況來看，房產稅制度設計仍存在優化空間，首先，房產稅操作認定環節復雜，涉及政府部門眾多，征稅的技術操作環節尚不成熟；其次，兩地征收范圍有限，重慶只對主城區征收，上海只對新購房征收。而從長遠來看，房產稅的推廣對于樓市調控具有積極意義。第一，可以穩定市場預期，房產稅是一項長期成本，將有助于使市場形成理性的需求，結合交易環節成本的提升，可以有效控制房地產的投資投機需求，同時有利于房地產市場價格的穩定。第二，可增加地方財政收入，一定程度上減少地方對土地出讓金的依賴。此外，目前因財產性收入而導致的貧富差距的擴大將有望通過房產稅改革而得到控制或縮小。
國泰君安的相關研究報告預測，繼上海、重慶之后，房產稅試點方案可能率先在部分二線城市及一線城市推出，作為限購政策未來退出的對沖，可抑制投機性需求。另外，房產稅僅對增量房征收可能性大，出臺的稅率將以低于１％為主。（完）
